Derechos Reales

El Derecho de Cosas o Derechos Reales es -expresado de forma sintética- aquella parte del Derecho Civil que estudia la atribución de las cosas a las personas, para que éstas las aprovechen, las usen y las disfruten.

Adoptamos una perspectiva dinámica y analizamos la adquisición, transmisión, modificación y extinción de la propiedad y los derechos reales en general.

Uno de los puntos capitales del Derecho en general y del Derecho de cosas en particular es que nadie se tome la justicia por su mano o, si se quiere, se prohíbe la realización arbitraria del propio derecho. La regla se hace efectiva mediante el mantenimiento del statu quo preexistente, es decir, dejando las cosas como estaban lo que hace decisiva la apariencia que socialmente crea el contacto directo con las cosas. Es lo que se denomina posesión.

La Unidad 4 se dedica al derecho real que concede el poder más amplio posible a su titular: la propiedad. Este derecho debe ser interpretado, en la actualidad, a la luz de la Constitución española que, entre otras cosas, permite modular su contenido para la satisfacción de necesidades sociales, junto a las puramente “egoístas” del propietario. Ello provoca que, junto a facultades, se integren en el contenido del derecho, deberes y obligaciones.

Se atiende a aquella situación en que la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

Nos detenemos en los problemas asociados al régimen especial de propiedad denominado propiedad horizontal. Conforme con el art. 396 CC pueden ser objeto de este tipo de propiedad los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública.

Se estudia la propiedad intelectual, que se engloba dentro de las denominadas propiedades especiales y cuyo objeto tiene carácter inmaterial.

Su regulación básica se halla en los arts. 428 y 429 CC y en el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual.

Analizamos los derechos de los particulares sobre las aguas. Se suele considerar como un supuesto de propiedad especial cuando se refiere a las llamadas aguas privadas.

El usufructo es un derecho real limitado que confiere el poder de disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

Junto a él, esta Unidad también analiza los derechos de uso y habitación y el aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

Hay casos en los que una persona necesita obtener una utilidad concreta de una finca que no es suya: atravesarla para llegar a la propia, pasar una conducción de agua por ella, dar de beber a su ganado, etc. La constitución de un derecho real de servidumbre sirve a este fin.

Dada una relación de crédito-deuda, en ocasiones un determinado bien (o varios), perteneciente al deudor o a un tercero, queda especialmente afecto, con eficacia erga omnes, a la satisfacción del crédito. Se habla entonces de la existencia de una garantía real. Esta aumenta las posibilidades de cobro. Los instrumentos jurídicos que sirven a esta finalidad integran la categoría de los “derechos reales de garantía”: hipoteca inmobiliaria, prenda ordinaria, hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión (y, según autores, la anticresis).

Esta Unidad temática se dedica a la hipoteca inmobiliaria.

Dada una relación de crédito-deuda, en ocasiones un determinado bien (o varios), perteneciente al deudor o a un tercero, queda especialmente afecto, con eficacia erga omnes, a la satisfacción del crédito. Se habla entonces de la existencia de una garantía real. Esta aumenta las posibilidades de cobro. Los instrumentos jurídicos que sirven a esta finalidad integran la categoría de los “derechos reales de garantía”: hipoteca inmobiliaria, prenda ordinaria, hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión (y, según autores, la anticresis).

Esta Unidad temática se dedica a la prenda ordinaria, hipoteca mobiliaria, prenda sin desplazamiento de la posesión y anticresis.

Los derechos reales de adquisición son derechos reales limitados que conceden a su titular (determinado, cuando tienen origen legal, por encontrarse en cierta situación jurídica: comunero, coheredero, consocio, arrendatario, enfiteuta, propietario de finca colindante) el poder de adquirir determinada cosa (su propiedad) o derecho cuando su dueño va a enajenarla (tanteo) o efectivamente la enajena (retracto), a un tercero, con preferencia a éste (de ahí la calificación como derechos de adquisición preferente) e igualando las condiciones que ofreció o su equivalente económico – tantundem –-, o con independencia de cualquier enajenación prevista o proyectada (opción adquisitiva).

Quien, p.e., desea comprar una finca o prestar dinero con garantía hipotecaria sobre ella estará interesado en conocer si quien la vende o el hipotecante es el propietario de la finca y su estado de cargas. Por otra parte, tendrá interés en que exista un instrumento de publicidad que le garantice que si confía en la información que el mismo ofrece no pueda después verse perjudicado por circunstancias que no constaban en él. El organismo que cumple esta función de publicidad en relación con los bienes inmuebles es el Registro de la Propiedad. Su estudio es objeto del denominado Derecho Inmobiliario Registral.